注文住宅でよりお得なのは分割融資？つなぎ融資？

はじめに

土地を購入してそこに新しく家を建てる際にはある程度まとまった金額が必要になりますが、その全額を自己資金のみで用意できる方はかなり少ないはずです。そうした場合には住宅ローンを組んで資金調達することになりますが、実際に家を建てるとなると住宅ローンだけでは途中段階にもある必要な資金の支払いに対応することができません。そんな資金不足の場合に併せて利用したいのが分割融資やつなぎ融資といったものになります。

ただ実際に利用するとなると分割融資やつなぎ融資の、返済方法や金利などを事前に知っておきたいところです。この記事ではそんな分割融資とつなぎ融資のメリットやデメリット、それぞれの違いについて解説します。またこの記事では以下の記事を参考にしています。興味のある方は是非そちらも併せて確認してください。

▼参考記事▼

つなぎ融資とは？　失敗を避けるための方法を解説

1.注文住宅購入後の支払いスケジュールとは

土地を購入して注文住宅を建てるとなると、家が完成するまでに複数回の支払いが途中で必要になります。この章ではまず注文住宅を建てる上でなぜ分割融資やつなぎ融資が必要になるかを知るために、注文住宅購入後の支払いスケジュールについて確認しておきましょう。

1-1.土地の決済

注文住宅を建てる上で必要となる土地をあらかじめ購入するのですが、これを「土地先行決済」と言います。

土地先行決済する場合に注意しておきたいこととして、土地の決済時には土地代金だけでなく、その土地を取得するための諸費用も併せて支払わなければならないということです。

仲介手数料でおよそ50万程度、登記費用で20万程度かかると見込んでおいた方がいいでしょう。その他にも別途費用が発生するため、なるべく余分に資金はあった方がいいと言えます。この諸費用も含めて住宅ローンを組んでしまうこともできますが、取り扱い銀行がそもそも少ないこと、金利が割高に設定されがちなことを考慮すれば、諸費用でかかる分についてはなるべく自己資金で用意しておきたいところではあります。何より諸費用について自己資金で用意できれば、融資を受ける際の金利がより好条件になる可能性も考えられます。

また土地を購入する際の諸費用以外にもかかる費用として、手付金のことは知っておいた方がいいでしょう。基本的に土地の売買契約書を結ぶ際にはこの手付金が事前に発生します。この手付金については現金で支払う必要があります。この手付金を先に支払い住宅ローンの本審査に申し込むのですが、審査に通過できた時点で住宅ローンの契約を交わすことができるようになります。そして土地の引き渡しの時点で住宅ローンの資金が手元に入るので、それを使って支払いを済ませるという流れになります。

家が建ってから住宅ローンの返済が始まると勘違いしている方も多いですが、実は土地の引き渡しを受けた時点からローンの返済は始まります。

1-2.住宅建設時の着工金(着手金)

どの建築業者に依頼するかでも金額やその回数が変動するとはいえ、注文住宅を建てるためにはかなり多額の資金が必要になります。途中段階で発生する資金については、主に家を建てるための材料費や人件費などに充てられます。

住宅建設で一番最初に発生するのが「着工金(着手金)」です。この着工金をいつ頃に、いくら支払わなければならないのかは、工事請負契約締結時に決定されることになります。

1-3.中間金

これもまた依頼する建築業者によって変動しますが、住宅建設の途中段階で支払わなければならない資金として中間金があります。ただ一部の建築業者では中間金の支払いがない場合もあるため、契約時にはその点も細かく確認しておくといいでしょう。

1-4.住宅完成時の残金決済

そして注文住宅が無事完成した時点で、最後に支払わなければならないのが建設費用の残金です。この残金を決済するとともに、登記費用や住宅ローンの融資手数料などについても併せて支払う必要があります。諸費用の金額の目安としては、一般的に注文住宅の購入金額の10%程度を見積もっておくといいと言われています。

ここまでの内容を見ても分かる通り、土地を購入して注文住宅を建てるとなると複数回の支払いが都度発生することになります。ただし住宅ローンの資金が手元に入るタイミングとしては、建物引き渡し時の一回のみに限られます。これでは途中段階で発生する支払いについてまず対応することができません。

そこで複数回の支払いにも対応するための方法として言われるのが、分割融資やつなぎ融資といったものになります。注文住宅購入後の支払いスケジュールを大まかに確認したところで、次章では分割融資とつなぎ融資のそれぞれの特徴について解説していきます。

2.分割融資の特徴とは

住宅ローンの場合では建物引き渡し時に一括での支払いとなりますが、分割融資の場合では必要な時に必要な回数分に分けて融資を受けることができます。そのため例えば土地取得時、住宅建設の着工金や中間金など、住宅ローンだけでは補いきれない資金をカバーすることが可能になります。

分割融資では住宅ローンの金利で融資を受けられるため、つなぎ融資よりも金利を抑えてお金を借りることができます。また金利が変わらないため、返済スケジュールも立てやすいのが特徴的です。そして分割融資については、特定の条件を満たした場合に限り住宅ローン控除を受けることも可能になります。

ただし分割融資を利用できる金融機関がかなり少ないのがネックで、低金利が魅力であるネット銀行では分割融資を実施していない場合が多くなってしまいます。そして分割融資を利用すると住宅の登記費用に関する優遇措置が受けられず、登記費用や手数料が割高になることは念頭に置くべきでしょう。

3.つなぎ融資の特徴とは

住宅ローンだけでは補いきれない資金をカバーする方法として、分割融資の他にもよく検討されるのがつなぎ融資です。つなぎ融資は建物完成時に受け取れる住宅ローン資金を待つ間、一時的につなぐための補足的な融資のことを指します。もちろん土地と建物を担保に入れてお金を借りることはできないので、つなぎ融資では無担保でお金を借りて着工金や中間金に充てることになります。

無担保でお金を借りるので金利が分割融資よりも割高になりやすく、また借入期間も原則6ヶ月程度と短期間に限定されてしまいます。そのため住宅ローンでの不足分をつなぎ融資で補いたい場合には、つなぎ融資の金利分や手数料を支払えるような資金計画をあらかじめ立てておく必要があります。

4.分割融資とつなぎ融資のメリットデメリット

分割融資とつなぎ融資の特徴について簡単に解説したところで、ここでいったんそれぞれのメリットデメリットについてまとめておきます。

4-1.分割融資とつなぎ融資のメリット

分割融資とつなぎ融資の主なメリットとしては、それぞれ以下のようになります。

①分割融資のメリット

・住宅ローンと同じ金利で融資を受けられる

・諸費用が一契約分だけで済む

・土地購入費用などの現金が不足していても、家を購入できる

・特定の条件を満たせば、住宅ローン控除を受けられる

②つなぎ融資のメリット

・抵当権が設定されないため無担保で融資を受けられる

・土地購入費用などの現金が不足していても、家を購入できる

こうして比較すると、分割融資の方がつなぎ融資よりもメリットが多いことは一目瞭然です。抵当権については後ほど触れますが、これがあるのとないのとではかかる費用が違ってきます。

4-2.分割融資とつなぎ融資のデメリット

それに対する分割融資とつなぎ融資のデメリットとしては、それぞれ以下のようになります。

①分割融資のデメリット

・抵当権の設定費用が別途かかる

・登記費用の優遇措置は適用されない

・対応している金融機関が少ない

②つなぎ融資のデメリット

・金利が割高に設定されている

・住宅ローンとつなぎ融資の二本分になるので、諸費用が余分にかかる

・つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外

・対応している金融機関が少ない

どちらの融資についても、そもそも対応している金融機関が少ないことが最大のデメリットと言えます。メリットを比較した際に分割融資の方がその数が多いことを前述しましたが、かかる諸費用について言えば実は分割融資の方がより多く発生することになるので注意が必要です。 

5.分割融資とつなぎ融資の違いとは

分割融資とつなぎ融資のメリットデメリットについて確認しましたが、ここまで読んだ方の中にはそれぞれの詳しい違いについても知っておきたいという方もいるでしょう。この章では最後に、分割融資とつなぎ融資の違いについて改めて紹介しておきます。

5-1.抵当権設定登記の有無

ここまでの内容でも単語だけ出てきた抵当権ですが、これは住宅ローンの返済が滞った時にその物件を金融機関が差し押さえるための手続きのことを指します。住宅ローンで抵当権設定登記が必要なことはもちろんですが、分割融資を受ける場合でも抵当権の設定が必須となっていることが多くあります。

抵当権設定については土地の登記費用と建物の登記費用、それぞれの分が必要になってきます。ただしつなぎ融資の場合では基本的に不要です。

5-2.金利設定の違い

分割融資の場合では住宅ローンと同じ金利が適用されるのですが、つなぎ融資の場合では専用金利が設定されています。分割融資の金利が0.5%程度に抑えられるところを、つなぎ融資になると2〜4%程度のところまで跳ね上がります。

これはつなぎ融資が無担保でお金を借りることに起因しています。またつなぎ融資の返済についても少し特徴的で、つなぎ融資の元金自体は本融資で返済されることになるため、つなぎ融資期間中は金利分と諸費用のみ支払うことになります。つまり借入期間をできる限り短くしなければ、金利の影響で金額が膨れ上がりやすいとも言えます。

5-3.住宅ローン契約の本数の違い

つなぎ融資では本融資となる住宅ローンとつなぎ融資分の、合計二契約となります。それに対して分割融資では本融資のみの契約となるため、一契約のみで済ませることができます。これにより融資手数料や印紙代などの諸費用が大きく変わってくるため、その点も加味してどちらを選択するか検討しなければなりません。

まとめ

分割融資とつなぎ融資のどちらを選択するかは、あなた自身がどのような資金計画で借りたお金を返済していくつもりであるかによります。分割融資は本融資のみで済むにしても抵当権のことがあるため諸費用がかさんでしまいますし、つなぎ融資にしても金利が割高なので借入日数が増えるほど返済すべき金額が膨れ上がるリスクがあります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、注文住宅を検討する場合には仲介してもらう不動産業者や工務店とよく相談の上、入念な資金スケジュールを立てる必要があるでしょう。