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2020/04/30
新型コロナの不況を乗り切るための不動産業界の動向とは
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はじめに
今月7日に緊急事態宣言が7都道府県に対して発令され、多くの業界や業種で深刻な被害が出ています。不動産業界にも新型コロナの影響は着実に広がっており、業界全体で不況の煽りを受けています。新型コロナ禍の長期化が予想されることから、不動産業界としても現状起こっている問題を確認し、新たに対策を講じていく必要があります。
この記事では新型コロナによる不況で生じた問題点と、それを乗り切るための不動産業界での対策について紹介します。
1.不動産業界の新型コロナによる問題点とは
新型コロナの影響により多くの企業では在宅勤務や時短勤務に切り替えています。しかし不動産業界に関して言えば完全に在宅勤務に切り替えることもなかなか難しく、時短勤務をしながら経営を続けているところも多いはずです。
ただ実際に新型コロナの影響による問題点というのも浮上しています。この章ではまず新型コロナによる問題点についていくつか紹介しておきます。
1-1.不動産の家賃問題
新型コロナの影響により収入が少なくなった、あるいは当面の間なくなってしまったという人も多いです。今後とも会社の倒産や労働者の解雇などが相次げば、物件の家賃を支払えないという利用者が続出することも想定されます。また現在では何らかの事業を営む経営者から家賃交渉を持ちかけられている業者も多く、不動産の家賃問題に対してどのように対処していくべきか決めかねる方も多いのではないでしょうか。
そんな問題点について不動産会社がどのように対処しているか、その具体例を紹介してみました。
①テナント料の一部猶予
新型コロナの影響により休業を余儀なくされている会社も多いですが、テナントを借りて経営している会社の場合であれば固定賃料と変動賃料の両方が家賃の支払いとして毎月発生し続けます。特に休業している会社では収益がなくなってしまう状態で家賃の支払いが継続的に発生し続けることで、遅かれ早かれ倒産する事態にも発展しかねません。
不動産のテナント料で収益を上げている不動産会社からすれば、テナントを借りている利用者がいなくなり家賃収入がなくなってしまっては困るはずです。そうした観点から国土交通省は3月31日に、テナントの家賃支払いの猶予などを新型コロナの影響による情勢を考慮した上で柔軟に応じる旨の要請を出しています。
不動産会社でテナントを利用している会社から家賃交渉を持ちかけられた際に多いのは、家賃の一部猶予です。具体的には休業中の家賃の減額および免除、もしくは通常営業が再開された後にその金額分を上乗せして支払ってもらうという方法で対処している場合が多くなります。ただし通常営業しているテナントから家賃交渉を持ちかけられた場合には、個々の状況を把握した上での判断が必要になりそうです。
②住居用物件の家賃の一部免除
新型コロナの影響により当面の間収入がなくなる、あるいは減額されている労働者が増加傾向にあります。そのため家賃を支払えない住民が今後出てくる可能性も高く、その場合には支払い期限の猶予を与える、もしくは一部免除するなどして対処する方が無難かもしれません。
本来であれば家賃を3ヶ月分滞納した住民については、強制執行手続きを踏むことで強制退去させることは可能です。しかし現在は新型コロナの影響もあるため3ヶ月以上の家賃滞納でも、裁判所から強制退去させることが認められない可能性も高くなっています。空き家になってしまうと家賃収入そのものがなくなってしまうため、まずは空き家にならないよう家賃の一部免除および猶予から考慮すべきかもしれません。
1-2.物件の工事が完了しない
政府が4月7日に緊急事態宣言を発令したことにより、大手ゼネコンが工事の中止を発表する事態に発展しました。その影響により物件の工事が中止あるいは延長になっている状況もあります。これは建築に使う資材の多くを中国からの輸入に依存していたためであり、新型コロナによる輸入規制および工場の稼働停止が深刻な被害をもたらしていると言えます。
上記のような事態に発展したことで国土交通省は2月27日時点で以下のような通知を出しました。
「①軽微な変更に該当する場合は、完了検査申請書の備考欄に、変更内容が記載されていることを確認の上、完了検査を速やかに実施すること
②軽微な変更に該当しない場合は、原則として計画変更となるため、申請者に対しては時間的余裕をもって対応するよう周知すること
③住宅の建築工事の場合、確認済証の交付を受けた内容から一部の設備等がないことをもって、「住宅」として工事が完了していないといった扱いをすることのないよう、柔軟に対応すること」
こうした通知が出たことで、建築物の完了検査については以前よりスムーズに行えるようになったことが想定されます。
不動産業では直接的に被害を被っていることは少ないかもしれませんが、そのほかの業種の労働者や経営者の状況次第では売り上げが落ちてしまうこともあるかもしれません。そのため不動産といえども会社の資金繰りには十分注意を払い、長期的な目線で個々の事態に対応する必要があります。
2.新型コロナ期間中に物件購入を考えるポイントとは
新型コロナの影響により深刻な影響を受ける不動産業界ですが、中にはこの期間中に物件を購入したい、あるいは借り替えたいと考えている方もいるかもしれません。
この章では次に、新型コロナの影響が出ている期間中に物件購入を考えるポイントについていくつか紹介していきます。
2-1.都心部および観光地の不動産を購入しない
人口が集中しやすくなおかつアクセス良好な都心部および観光地の不動産では、基本的に高価値であることから不動産投資でも人気の物件が多いエリアとして知られています。しかし現在では新型コロナの影響により観光客は激減し、不動産投資家も減少傾向にあります。
高価格帯を誇っていたこれらのエリアについては下落幅も大きいため、不動産投資をする場合にはかえって損をするリスクが高いと考えられます。また新型コロナの感染者数が多いエリアにも該当するため、感染防止の観点からも都心部や観光地の不動産をこの期間中は購入しないのが賢明です。
2-2.標準価格以下の不動産なら購入を検討するのもアリ
ただし都心部や観光地以外のエリアで標準価格以下に下がっているエリアがあれば、新型コロナの収束を待たずに購入しておくのも一つの方法です。不動産価格の場合では国土交通省による基準地価をベースとして決められているため、不動産投資することを考慮しても不動産の価格自体はそれほど下落しないことが考えられます。
新型コロナの感染に配慮する必要はありますが、標準価格以下に落ちている期間中に物件を購入することは決して無駄にはなりません。
2-3.新型コロナの期間中は住宅ローン金利がお得になる？
2016年からマイナス金利政策が始まり、住宅ローン金利は以前よりも安く設定されています。加えて今回の新型コロナの影響によりデフレが起きれば、さらに安くなる可能性も十分考えられます。新型コロナの影響により住宅ローン金利が確実に安くなるとは言えませんが、今後の動向を逐一確認しておくことが大切です。
不動産業ではこの時期に慌てて物件を購入したり売却するのではなく、状況をいったん静観してから動くことが望ましいです。また地震でその判断が難しい場合には、専門家の力を借りてみるのも一つの選択肢です。
3.不動産業界での新型コロナ対策とは
不動産業界では契約に関する書類も未だに紙媒体であることから、完全な在宅勤務そのものが難しいのが現状です。そのため不動産の仲介業者の場合では時短営業してでも店舗を開けておく必要がある訳ですが、今回の新型コロナの感染拡大を受けて一部の不動産会社では新たな対策を講じています。
この章では最後に、不動産業界での新型コロナ対策について紹介します。
3-1.不動産業界で進むIT化とは
不動産業界では実際に利用を検討する方に物件まで直接足を運んでもらい、内見してもらう必要というのがあります。ただし新型コロナによる外出自粛要請が出てからというもの、客足が遠のき収益が下がっているのが現状です。
そこで少しでも収益を確保するため不動産会社の一部では、営業活動の一環としてテレビ会議システムやVRを活用するところが増えています。
具体例を挙げると不動産業の「クラスコ」では、利用客が部屋のバーチャル映像を見ながらスタッフから電話を介して内装や設備などの説明を聞けるというサービスを開始しています。ホームページでただ写真を見るだけよりも内装がイメージしやすいとして好評を得ており、さらには現地を訪れて内見するよりも多くの物件が確認できるというメリットもあると言います。
こうした不動産業界でのIT化が進めば、利用客にとってもメリットが増えてきます。先程紹介したバーチャル映像での内見はもちろん、テレビ電話などを通じて室内外の様子を自室で確認できれば、外出自粛要請が出ている今でも顧客の獲得につなげることができます。あるいはVRを内見に活用できれば、物件の室内をよりリアルに見て回ることも可能になるかもしれません。
また外出自粛要請により自宅で過ごす時間が増えたことで、リフォームに関する相談件数が増えたとする不動産会社もあります。新型コロナにより不況であることに変わりないものの、IT化を進めれば新たな顧客の確保につなげられる可能性は十分あります。
ただしテレビ会議システムや電話だけの対応で顧客のニーズを全て聞き取ることはなかなか難しく、営業担当の方ではその点が課題と言えそうです。
まとめ
不動産業界に限らずさまざまな業界で新型コロナの影響が深刻化する中、従来の方法だけでは顧客の確保がいよいよ難しくなっています。そうした現状であればこそIT化を進めて新たな方法を模索することで活路が見出せることもあるはずです。
ただし長期化するコロナ禍の影響で、すでに資金繰りが悪化してしまっている不動産会社もあるかと思います。そうした場合であれば、資金調達マスターの無料相談サービスを利用することで、余分なお金をかけずに資金調達の専門家に無料相談できます。新型コロナの余波で資金繰りに困っている経営者の方は、下記フォームからお問い合わせください。