はじめに
資金調達に関する知識をお持ちの方であればご存知かもしれませんが、不動産は業種の特徴的に資金調達することが非常に難しいと言われています。新規で建物を購入する場合の資金調達ならばまだしも、運転資金としての目的で資金調達する場合には融資を拒否される可能性も高くなってきます。いったい何故なのでしょうか。
この記事では不動産での資金調達が何故難しいのか、その具体的な理由について解説します。記事の後半では不動産において有効な資金調達の方法についても併せて紹介します。最後までぜひご一読ください。
1.不動産における資金調達とは
業種的に資金調達が難しいとされるものの一つとして不動産が挙げられる訳ですが、不動産における資金調達とは具体的にどのようなものなのでしょうか。
1-1.不動産でかかる資金の推移
不動産は事務所を借りることはもちろん、契約時の敷金や礼金、仲介料などをある程度の金額で用意しておかなければなりません。さらに物件まで客を案内するための社用車も必要になりますし、オフィスで事務業務に使う機器も一通り揃えておく必要があります。そのため不動産は初期費用が他の業種よりもかさむとも言われており、平均的には1,300万円前後かかるとされています。
しかし初期費用さえ万全の準備をした状態で臨めば、その後の経営にはさほどお金がかからないこともまた確かです。成約件数が0件という日ももちろんあるので、人件費を最低限度まで抑えておけば人件費も割安に抑えることができます。不動産では開業資金こそ他業種よりも多くかかってしまうものの、その後の経営ではお金がそれほどかからないのはこの業種ならではと言えるでしょう。
1-2.不動産は何故運転資金が不要とされるか
冒頭でも触れたように、不動産では建物を新規で購入する場合以外の資金調達が特に難しい傾向にあります。例えば運転資金としてのお金を借りる目的であれば、銀行から融資を拒否されることは目に見えています。それは具体的に以下のような理由が挙げられます。
①事務作業が主でお金がかからないと勘違いされている
不動産では電話やメールによる連絡に対応することの他にも、契約者との打ち合わせや希望者を物件まで車で複数件案内するといった作業が主体となります。こういった作業は人件費以外の諸費用がかからないと勘違いされている側面があります。
しかし実際には新規で購入した建物の不動産取得税やそれを登録するための登記料など、さまざまな部分で出費がかさみがちです。
②資本金の回転期間が他業種より長い
不動産では資本金が経営者の手元に入るまでの期間が長いと言われており、平均的には4ヶ月弱はかかるとされています。資本金の回転期間が長いということはそれだけ資金調達できるまでに時間がかかることを意味しており、金融機関側としても資金源が安定しない企業にお金を貸すことのリスクを無視する訳にはいきま
③反勢力組織のイメージが強い
不動産では反勢力組織と関係しているという世間的なイメージが根強く、融資する金融機関としても不要なトラブルに巻き込まれたくないがために融資を拒否する場合もあると言います。
これはごく少数の不動産では、家賃が滞納してしまった時にそうした反勢力組織と思しき人間とトラブルに発展することが実際にあるためです。もちろん全ての不動産が反勢力組織と関係があるとは言いませんが、そうした世間的なイメージは資金調達の面でもマイナスに作用します。
不動産ではこうしたイメージがあるために資金調達がしにくい側面があります。それでは他業種よりも資金調達がしにくい現状を受け止めた上で、どのような資金調達の方法ができるのでしょうか。
次章では具体的な資金調達の方法について解説していきます。
2.各フェーズにおける資金調達の方法
不動産は他業種に比べて資金調達がしにくい現状ではあるものの、方法が全くない訳ではありません。この章では各フェーズにおける資金調達の方法について確認していきます。
2-1.創業期
不動産が特殊な業種であるとはいえ、創業期であれば日本政策金融公庫を利用しない手はありません。日本政策金融公庫は政府が100%出資している融資制度であるため、低金利かつ無保証無担保でお金を借りることができます。ただし不動産ではその特殊性があるために審査に通過できる確率が限りなく低く、これは日本政策金融公庫としても不動産は成功できる可能性が低いであろうとみなしていることを意味します。
ただそうは言っても、審査の際に提出する事業計画書の内容が具体的な数値に基づく現実的なものであれば、日本政策金融公庫としても融資することを前向きに検討してくれやすくなります。
2-2.創業期以降
創業期が最も資金調達しやすい時期ではありますが、創業期から2期以内の時期であれば日本政策金融公庫による新創業融資制度が活用できます。この新創業融資制度は上記の内容でも取り上げたように、かなりの好条件で融資を受けることができます。
創業期に資金調達が上手くいかず開業してしまった不動産の企業は、2〜3年程度もすれば経営が赤字へと傾いてしまうことも少なくありません。赤字経営ともなれば融資に応じてくれる金融機関もなくなるため、できる限りは新創業融資制度を活用することをおすすめします。
不動産では資金の回転期間が長いために融資という形で資金調達することが難しく、不動産で成功を収めるのであれば創業期の時期にいかにより多くの資金調達を行うかが重要です。
次章では不動産における資金調達の失敗談について紹介していきます。
3.不動産における資金調達の失敗談
不動産は資金調達が難しい業種とされているため、インターネットで検索してみると資金調達の失敗談というのは割と多く転がっているものです。それでは具体的にどのような点で失敗している企業が多いのか、以下で簡単に確認してみましょう。
・赤字決算を出してしまい資金調達ができない
・毎月の資金繰りが上手くいかず経営が徐々に傾いている
・メインバンクが追加融資に応じてくれない
・税金等の滞納が既にある
・経理担当の社員がいない など
不動産はその特殊性のために創業期が資金調達には最適な時期とされていますが、全ての企業が資金調達に成功している訳ではありません。また新創業融資制度で資金調達をできた企業であってもそれだけではお金が不足することも十分考えられます。
一つの方法だけで満足しているといずれは資金源が枯渇してしまい、経営が赤字に傾いてしまうこともまた当然の話です。赤字経営に突入してしまうとメインバンクがある企業であっても、追加融資は応じてくれないでしょうし、その他の金融機関はほぼ確実に融資に応じてくれません。その上赤字経営で税金や返済金の滞納が発生してしまっては致命的です。
人件費をなるべく削るために最低限度で回している不動産は、経理担当の人間を雇っていないというところも実際にはあるほどです。そうした企業であればお金の管理がずさんになり企業のキャッシュフローを把握できない結果として、経営が赤字に傾いてしまうことは目に見えています。
業界的に資金調達の方法の成功率が低いだけでなく経理専門の人間がいないともなれば、企業として成功を収めることがいかに難しいか理解できるのではないでしょうか。
しかし、そうした実態はあるにせよ、事業計画書をより充実した内容で作成することで融資の審査を通過しやすくすることはできます。次章ではそんな事業計画書の適切な作成方法について解説していきます。
4.適切な事業計画書を作成するために
融資を受けるための審査基準としても見られる事業計画書は、内容がよほど正確かつ具体的でなければまず真剣に検討してもらえません。それでは具体的にどのようなポイントに注意しながら事業計画書を作成しなければならないのでしょうか。
4-1.利用目的は明確にする
融資では資金使途を尋ねられるため、運転資金として充てるのか修繕費用として充てるのかといった使い道を明確に示す必要があります。運転資金と言ってもそれだけでは終わらず、その融資希望額を利用するであろう目的をさらに細かく記入しておかなければなりません。
例えば人件費や事務所の家賃、水光熱費や通信費など内訳を細かく記入することで企業としての計画性があることをアピールしやすくなります。
ただし日本政策金融公庫でお金を借りる場合には、広告費の比重が重いとあまり良い顔をされません。運転資金の中でも広告費にお金を割くことでどういった利益が期待できるのか、そうした点も含めて説明できるように事前に準備しておくべきでしょう。
4-2.修繕費用として借りる
運転資金として資金調達しようにも審査落ちばかりしてしまう場合には、資金使途を修繕費用として記入することで審査に通過できる可能性を多少なりと上げることができます。
資金使途を修繕費用とした場合にはそれを運転資金へと転用することは原則できませんが、修繕費用に回したお金で出た利益を運転資金に充てることはもちろん可能です。修繕費用であれば運転資金よりも承認されやすい側面もあるため、運転資金という名目で望み薄であれば修繕費用として借りられないかも併せて検討してみるといいでしょう。
事業計画書の内容を書く際には、自社の業績が右肩上がりで推移しているかどうかも重要なポイントです。直近の2年ないし3年間が右肩上がりであれば融資を受けられる可能性が上がるため、面談の際には業績が好調であることを根拠を伴ってアピールすることも大切です。
まとめ
不動産は資金調達が難しい部分はあるものの、事業計画書の内容に重きを置いて準備していけば必ずしもできない訳ではありません。ただ成功率が低いことは確かなので、資金に幾分かの余裕があれば資金調達のプロに依頼してみるのも一つの方法かもしれません。
資金調達のプロに依頼すれば他の有能な士業の方を紹介してもらえる可能性もあります。気になる資金調達の方法がある方はその道に詳しいプロに一度話を聞いてみてもいいでしょう。
もし周りに頼れるプロがいないという場合は、資金調達マスターの無料相談フォームをぜひご利用ください。専門的なアドバイスをご提案できるほか、税理士や社労士のご紹介も行っておりますので、気になった方はフォームからお申し込みすることをおすすめします。