ファクタリング

2019/06/26

不動産会社が倒産した時の対処法は?物件は売却した方がいい?

はじめに

近年ではさまざまな形の投資対象が増えていますが、昔から一定層に人気がある投資対象として不動産投資があります。2020年に東京オリンピックが控えていることもあり都市部ではホテルやマンションの建設ラッシュがあると一部では報じられましたが、それでもなお不動産会社の経営は順風満帆とはいきません。かなり厳しい状況にあるというのが正直なところですが、その不動産会社に投資している、もしくはその不動産会社から物件を購入した場合には、不動産会社が倒産する場合も含めて何らかの対策を考えておいた方が無難です。

この記事では不動産会社が倒産した時の対処法と、物件を売却するべきかどうかという内容について解説します。

 

1.実はマンション売買の不調が顕著になっている?

東京オリンピックの影響により、海外から日本国内へとかなりの外国人観光客が流入することが見込まれています。また東京オリンピック観戦を機に日本に外国人観光客の一部が見込まれていることもあり、建設業界そのものの景気はまずまず良好のはずです。

それだけでなく富裕層が相続税対策として投資用不動産を売買し、その仲介業者として仕事をする不動産会社はここ2〜3年だけでもかなりの利益を上げているのではないでしょうか。

ただし新築マンションがいくつも建設されていく最中であるからといって、マンション売買が必ずしも好調だとは言えません。実際に昨年のマンション契約率は27年ぶりに62.1%まで落ち込み、ボーダーラインの70%には遠く及ばない結果になりました。特に都心部のような人口の過密地域では不動産の価格高騰が顕著であり、一般庶民にはおよそ手の届かないところまでマンションの価格が値上がりしてしまっています。

そうは言っても不動産業界の大手企業ともなると、都心部のマンションが成約しないからといって急速に経営が傾くことはありません。大手企業ともなればこれまでの実績がある分、銀行側も追加融資に応じてくれやすいという土台があります。そのため高値のマンションは引き続き放置しておいたところで、不動産会社にとっては何の痛手にもならないのです。

買い手である一般のサラリーマンも遠のき、投資家側も手を出すに出せず、結果的に不動産の売買量が減少傾向になっていることは、大手企業以外にとってはかなりの痛手と言えます。現に仲介手数料を主な収益としている中小規模の不動産会社では、不動産の売買量が減ったことで経営が悪化した末に倒産するというケースが後を絶ちません。

現にスルガ銀行の不正融資問題やレオパレスの不良施工問題が露見したことにより、不動産投資でお金を稼ぐことのリスクが浮き彫りになっています。また米中貿易問題により世界的に景気が低迷すれば、不動産投資による収益の確保はいよいよ難しくなってくるでしょう。

不動産の価格が下がり切ってしまった時点で売却しても大幅なマイナスにしかならないため、ある程度のタイミングで損切りすることも考慮して今後の動向を観察することが望まれます。

2.不動産会社が倒産してしまったら

いくら不動産業界のニュースを随時確認していたところで、取引先の不動産会社が急に倒産してしまうというケースは回避のしようがありません。そのため不動産投資で収益を稼ぐ場合には、万が一の場合にも備えられるだけの知識が必要とされます。今回はマンション経営で収益を得ている場合を想定して、具体的な対策について紹介しておきます。

2-1.マンション経営ではリスクの想定が重要

マンション経営する上では長年のパートナーとして不動産の管理会社が必要になりますが、この管理会社が倒産してしまったらどのような被害が生じるのでしょうか。実際には些細な変更点が生じるくらいで、マンション経営そのものに大きな支障はきたしません。更生法などに従い事業を継続する場合には管理を委託することもできれば、管理会社をオーナー自身の意思で変更することも可能です。

ただし自己破産などの手続きを行いマンション管理の委託先を変更する場合は、この限りではありません。新たに管理会社を決定した後に契約作業を行わなければならず、その手続き自体はかなり煩雑です。

あるいは経営していたマンションに空室があり管理会社が入居者を募集していた場合には、引き継ぎ期間が別途必要になるためその空室が長期間続き、収益が思うように見込めない可能性は十分考えられます。また管理会社が敷金を一手に管理していた場合には、不動産会社が倒産した時点で思わぬトラブルが浮上することもあります。入居者から支払われた敷金や家賃を管理会社が流用しており、それがマンション経営をしているあなたの手元に渡って来なければかなり問題です。債権者として然るべき手順を踏んで、流用されたお金をどうにか取り戻さなければならなくなります。

マンション経営をしているオーナーの方からすれば管理会社はビジネスパートナーかもしれませんが、全面的に信用していては後々になって厄介なトラブルに巻き込まれかねません。そのため日頃から家賃や敷金のようなお金の取り扱いについては、十分注意して万が一にも貰い損ねることがないよう手を回しておく必要があります。

2-2.マンションの管理会社が倒産するケースとは

マンションの管理会社は主に管理手数料によって収益を得ているため、基本的には倒産するリスクが限りなく低いとされています。しかしその管理会社が、マンション管理以外にも事業を展開している場合は要注意です。

例えば新築マンションの建設や分譲マンションなどの住宅販売などに手を出している場合には、それらの事業でのマイナスがマンション管理での資金繰りに悪影響を及ぼすことも考えられます。複数の事業が軒並み順調であれば特に問題ありませんが、いずれかの事業の雲行きが悪い場合には倒産するリスクがあることを想定し、管理会社の動向を逐一観察する必要があるでしょう。

 

3.近年の不動産会社倒産に見る傾向とは

ここで不動産業界の現状の厳しさを知るために、今年に入って発覚した不動産会社の倒産に関するニュースを紹介しておきましょう。

今年の2月に、東京都内に本拠地を置いていた「アルファ・インベストメント」が倒産したというニュースが報じられました。同月14日に東京地方裁判所より破産手続きの開始決定を受け倒産する運びとなりました。

アルファ・インベストメントは2010年5月に設立され、投資用不動産の売買仲介業者として収益を得ていました。いわゆる富裕層を中心に個人投資家を対象として、一棟マンションや戸建住宅、および商業ビルを販売しました。倒産までに契約したオーナーは400〜500名程度で、一時期は顧客数の拡大から売り上げが増加しており、2017年3月期には売上高およそ213億4,900万円を計上するなど業績は上々でした。

しかしシェアハウスのサブリースを本業として展開した株式会社スマートデイズの不正融資問題などのせいで、投資用不動産を取り扱う不動産会社への融資態勢が厳格化され経営環境が悪化してしまいます。そうして徐々に支払い能力も低下するにつれて債務整理にも着手していましたが、2018年12月21日には東京地方裁判所に破産手続きの申し立てを行うに至りました。

一時期はかなりの利益を上げたにもかかわらず、最終的には倒産してしまい負債総額はおよそ25億円にまで膨れ上がりました。不動産業界に関しては近年で国内倒産した有名企業がいくつもありますが、いずれも業績が良く直前まで倒産する気配があまり見えなかった会社ばかりの印象があります。不動産業界については国内、あるいは世界的な景気がその好不調に反映されるため、不動産投資で収益を上げる場合には常に景気に関連するニュースにアンテナを張っておく必要があります。

4.不動産会社が倒産したら物件は売却するべき?

不動産業界を取り巻く環境が徐々に厳しいものになっていることは前述したニュースからも分かる通りですが、もしも不動産会社が倒産したらその会社が取り扱っていた物件については売却するべきなのでしょうか。それとも、継続して所有しておくべきなのでしょうか。

仮に不動産を売却するのであれば、まずは売却査定をすることから始めなくてはなりません。その際には大手不動産会社が参加している、すまいValueに一度依頼してみるのも一つの方法です。このすまいValueには以下のような不動産会社が参加しています。

・住友不動産

・三菱地所ハウスネット

・野村不動産

・東急リバブル

・三井不動産リアルティ

・小田急不動産

売却先の選択肢は不動産会社の数だけありますが、なるべくならば大手不動産会社に売却するのが一番手っ取り早いです。

大手不動産会社に売却すれば可能な限り高値で取引してもらえる可能性もありますし、その物件を購入したいという人が早期に出てくることも期待できます。また大手不動産会社であれば売買実績が豊富であるため、最新の顧客情報を加味した上でその物件を取り扱ってくれます。

また現時点では物件の売却を考えていない方でも、定期的に売却査定をしておくことで、「いざという時にいくらで売却できるのか」を見込みやすくなります。すまいValueであればおよそ1分で売却査定が完了するので、査定に出す際にかかる負担はほぼないと言ってもいいでしょう。投資家にとってはリスクマネージメントも重要なので、先のことを見越して行動するよう心がける必要はあるかもしれません。

 

まとめ

昔から元本割れのリスクが比較的少ない投資対象として人気の不動産ですが、不動産業界を取り巻く環境が変わるにつれ、そのリスクもより明確なものになってきました。そのため今後不動産投資でお金を稼ぐのであれば、リスクマネージメントはより重要な位置付けになりつつあります。

投資用不動産を取り扱う不動産会社の動向については特に注意し、倒産リスクも考慮した上で投資していかなければなりません。不動産会社の場合では不動産投資を始めさせるためにポジティブなことを多く言われる場合がありますが、デメリットが全くない投資というものはまずありません。不動産会社の担当者が言うことをあまり過信せず、自分でもある程度情報収集していくことが大切です。

ただ自分で情報収集までするとなるとその勉強時間を確保する必要があり、日常的に忙しい方であれば現実的に厳しい部分もあります。

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